Яркая победа в Пятом кассационном суде общей юрисдикции!
Адвокат Альбина Шаталова представляла интересы доверителя в суде кассационной инстанции.
Фабула:
Между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи дома. Через 2,5 года покупателя вызвали в отдел полиции для допроса в порядке проводимой уголовно-процессуальной проверки по заявлению о совершении им (покупателем) мошеннических действий в виде непроизведения расчёта по договору. Фактически расчет по договору за дом осуществлял отец покупателя, о чем было пояснено и что было зафиксировано в объяснении. То есть непосредственно покупатель не передавал денежные средства продавцу.
Однако сделка состоялась, и обе стороны подписали договор. Важно: уголовно-процессуальная проверка завершилась вынесением постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. Правоохранительные органы усмотрели наличие гражданско-правовых отношений между сторонами.
Через некоторое время в один из районных судов Ставрополья был подан иск о расторжении договора купли-продажи дома, при этом за 2,5 года новый собственник произвёл неотделимые улучшения, облагородил придомовую территорию.
Так суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск, положив в основу вынесенных судебных актов объяснение стороны сделки, что лично покупатель расчёт не произвёл, при этом, в договоре было указано, что расчёт между сторонами произведён в полном объёме, стороны никаких претензий друг к другу не имеют.
Адвокат Альбина Шаталова изучила материалы дела и подготовила дополнение к кассационной жалобе.
Самый главный сильный момент защиты, на который сделан акцент, - это необходимость буквального толкования договора, как положено в соответствии с действующим правовым регулированием. Также обращено внимание судебной коллегии, что суды даже не истребовали материал уголовно-процессуальной проверки и не сличили копию документа (объяснение покупателя) с оригиналом. Судебная коллегия удовлетворила жалобу, отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.
В кассационном определении судебная коллегия указала следующее:
«Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с частью 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункта 8 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является факт оплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.
Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, сославшись на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих передачу денежных средств покупателем продавцу (расписки о получении денежных средств, платежных документов и т.д.), принимая во внимание объяснения покупателя, данные им в ходе опроса следователю, посчитал установленным факт неполучения продавцом денежной суммы за проданное имущество, в связи с чем признал обоснованными требования истца о расторжении договора-купли-продажи.
Между тем, судебными инстанциями не учтено следующее.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).
Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Из п.3 договора купли-продажи недвижимости следует: «Указанная недвижимость продается за сумму.. рублей. Расчет между сторонами произведен наличными средствами полностью до подписания настоящего договора».
Из п.4 договора купли-продажи следует: «Расчет между «Продавцом» и «Покупателем» произведен полностью, «Покупатель» подтверждает получение жилого дома, указанного в п.1 настоящего договора, в соответствии со ст. 556 ГК РФ.
Данное обстоятельство является неотъемлемой частью настоящего договора, и дополнительный передаточный акт составляться не будет. Настоящий договор служит основанием для государственной регистрации».
Из п. 9 представленного договора купли-продажи следует: «Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, которые отменяют и делают недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до заключения настоящего договора».
Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора.
Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью.
Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору, в связи с чем вывод судебных инстанций об отсутствии в материалах дела доказательств передачи денежных средств продавцу (расписки, платежных документов и т.д.), а, следовательно, о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи, нельзя признать состоятельным.
Суд первой инстанции, указывая на отсутствие в материалах дела доказательств произведенной покупателем продавцу оплаты за недвижимое имущество, приведенные выше нормы материального права оставил без внимания, обстоятельства, на которые ссылался ответчик, в частности на произведение оплаты по указанному договору до его подписания, не проверил, а суд апелляционной инстанции эту ошибку не исправил.
При этом из буквального толкования условий договора купли-продажи не следует, что денежные средства за жилой дом должны быть переданы продавцу лично покупателем.
Вместе с тем, обжалуемые судебные постановления не содержат оснований, по которым приоритет был отдан такому толкованию Договора купли-продажи.
Поскольку получение денежных средств за жилой дом подтверждается п.п. 3,4 Договора купли-продажи, обязанность доказать их неполучение лежит на продавце (истце по делу), а таких доказательств материалы дела не содержат.
Одновременно Судебная коллегия отмечает, что простая письменная форма, предусмотренная для такой сделки, соблюдена, в договоре сторонами достигнуты условия о стоимости недвижимого имущества, оговорено, что покупателем произведена полная оплата до подписания договора, подтвержден факт передачи имущества, договор подписан обеими сторонами, переход права на указанный объект недвижимого имущества был в установленном порядке зарегистрирован лично.
При этом, с момента заключения договора купли-продажи до подачи искового заявления прошло более двух лет, в течение которых продавец условия договора не оспаривал и не признавал недействительными.
Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Суд первой инстанции сослался на объяснения, данные в ходе опроса следователю в связи с проверкой сообщения о преступлении, в которых покупатель пояснил, что им лично деньги за приобретенный дом не передавались, однако не дал должной правовой оценки доводам ответчика о наличии письменных объяснений следователю в связи с проверкой сообщения о преступлении, в которых он указал о том, что лично передал продавцу в салоне его автомобиля перед МФЦ денежную сумму в размере... рублей наличными, которая составляла полный расчет по Договору купли-продажи.
Допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя, в связи с чем оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить все доводы сторон, разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона».
Знания закона и высокая квалификация помогут разобраться во всех тонкостях законодательства! Обратитесь за консультацией к опытному адвокату. Отправьте нам письмо с кратким изложением дела, заполните форму заявки на сайте или позвоните. Мы найдем решение!